சென்னை: நிலம் வாங்க வேண்டும் என்பது பலருடைய ஆசைதான்.. ஆனால் அவசரப்பட்டு ஆவணங்களை முறையாக சரிபார்க்காமல் நிலம் வாங்கிவிட்டால், அதுவே மிகப்பெரிய பிரச்சினையாக மாறிவிடும். சில நேரங்களில் நாம் வாங்கிய நிலம் நமக்கு சொந்தமில்லாத நிலையாகக்கூட மாறிவிடலாம். அப்படிப்பட்ட சிக்கல்களை தவிர்க்க நிலம் வாங்குவதற்கு முன்பு கட்டாயம் சரிபார்க்க வேண்டிய முக்கியமான ஆவணம் வில்லங்கச் சான்றிதழ். ஆங்கிலத்தில் Encumbrance Certificate EC என்பார்கள்.
ஒரு நிலம் இதற்கு முன்பு யார் யாரிடம் இருந்தது, அதன் உரிமையாளர்கள் யார், யாரிடமிருந்து யாருக்கு விற்பனை செய்யப்பட்டது, தானமாக வழங்கப்பட்டதா, அந்த நிலம் வங்கியில் அடமானம் வைக்கப்பட்டுள்ளதா போன்ற விவரங்களைத் தெரிந்துகொள்ள வில்லங்கச் சான்றிதழ் உதவுகிறது.
அதாவது, ஒரு நிலத்தின் மீது இதுவரை அரசு பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ள விற்பனை, அடமானம் உள்ளிட்ட சொத்து பரிவர்த்தனைகளின் வரலாற்றை இந்த ஆவணத்தின் மூலம் தெரிந்துகொள்ள முடியும்.
EC பார்க்காவிட்டால் என்ன சிக்கல் உதாரணமாக, ஒருவர் உங்களிடம் ஒரு நிலத்தை விற்பனை செய்கிறார் என்று வைத்துக்கொள்வோம். அந்த நிலத்தை அவர் ஏற்கனவே வேறொருவருக்கு விற்பனை செய்திருக்கலாம். அல்லது வங்கியில் அடமானம் வைத்து பெரிய தொகையைக் கடனாகப் பெற்றிருக்கலாம். இந்த விவரங்களை சரிபார்க்காமல் நீங்கள் நிலத்தை வாங்கிவிட்டால், பிற்காலத்தில் பிரச்சினை ஏற்படலாம். வங்கியில் வாங்கிய கடனை திருப்பி செலுத்தாததால் அந்த நிலத்தை ஜப்தி செய்யும் நடவடிக்கை எடுக்கப்படலாம். அப்போதுதான் நீங்கள் வாங்கிய நிலத்தின் மீது ஏற்கனவே கடன் இருப்பது தெரியவரும். அதேபோல், குடும்ப சொத்து தொடர்பாக வாரிசுகளுக்கு இடையே பிரச்சினை இருந்து நீதிமன்றத்தில் வழக்கு நிலுவையில் இருந்தாலும் சிக்கல் ஏற்படலாம். இப்படிப்பட்ட நிலத்தை வாங்கிவிட்டால் பணத்தை இழப்பதுடன், நீதிமன்றத்துக்கும் செல்ல வேண்டிய நிலை ஏற்படலாம். Nil Encumbrance என்றால் என்ன? வில்லங்கச் சான்றிதழில் Nil Encumbrance அல்லது Encumbrance Nil என்று குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால், அதற்கு என்ன அர்த்தம் தெரியுமா? Nil என்றால் ஒன்றுமில்லை என்று பொருள். அதாவது, அந்த சான்றிதழில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள காலப்பகுதியில் அந்த நிலத்தின் மீது அரசு பதிவேட்டில் விற்பனை, அடமானம், பதிவு செய்யப்பட்ட கடன் போன்ற வில்லங்கப் பதிவுகள் எதுவும் இல்லை என்பதைக் குறிக்கிறது. இதனால் அந்த நிலத்தின் மீது எந்த பிரச்சினையும் இல்லை என்று முழுமையாக முடிவு செய்துவிட முடியாது. காரணம், சில வங்கி கடன்கள், பதிவு செய்யப்படாத பரிவர்த்தனைகள் அல்லது நீதிமன்ற உத்தரவுகள் வில்லங்கச் சான்றிதழில் உடனடியாக தெரியாமல் இருக்கலாம். அதனால் EC-யில் Nil என்று வந்துவிட்டது என்பதற்காக மட்டும் கண்ணை மூடிக்கொண்டு நிலத்தை வாங்கிவிடக் கூடாது. 30 ஆண்டு வில்லங்க சான்றிதழ் ஏன் முக்கியம்? நிலம் வாங்குபவர்கள் குறைந்தது 30 ஆண்டுகளுக்கான வில்லங்க சான்றிதழைப் பெற்று சரிபார்ப்பது நல்லது. இதன் மூலம் அந்த நிலம் பல ஆண்டுகளாக யார் யாரிடம் கைமாறியுள்ளது, உரிமை மாற்றங்கள் முறையாக நடந்துள்ளனவா, ஏதேனும் அடமானப் பதிவுகள் உள்ளனவா என்பதைத் தெரிந்துகொள்ள முடியும். அதேபோல், வில்லங்க சான்றிதழில் சர்வே எண், பட்டா எண், சொத்தின் அளவு போன்ற விவரங்கள் பத்திரத்தில் உள்ள விவரங்களுடன் சரியாகப் பொருந்துகிறதா என்பதையும் பார்க்க வேண்டும். வழிகாட்டி மதிப்பு என்றால் என்ன? வில்லங்க சான்றிதழைப் போலவே நிலம் வாங்கும்போது கவனிக்க வேண்டிய மற்றொரு முக்கியமான விஷயம் வழிகாட்டி மதிப்பு.,, இதற்கு ஆங்கிலத்தில் Guideline Value என்பார்கள். ஒரு குறிப்பிட்ட பகுதியில் உள்ள நிலத்துக்கு அரசு நிர்ணயித்துள்ள குறைந்தபட்ச மதிப்புதான் வழிகாட்டி மதிப்பு. நிலத்தைப் பத்திரப் பதிவு செய்யும்போது செலுத்த வேண்டிய முத்திரைத் தாள் கட்டணம் மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் ஆகியவை இந்த மதிப்பின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகின்றன. ஆனால், அரசின் வழிகாட்டி மதிப்பும் சந்தை மதிப்பும் ஒன்றாக இருக்க வேண்டிய அவசியமில்லை. உதாரணமாக, ஒரு நிலம் பிரதான சாலைக்கு அருகில் இருந்தாலோ, அந்தப் பகுதியில் புதிய சாலைகள், போக்குவரத்து வசதிகள் உள்ளிட்ட உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் வளர்ந்திருந்தாலோ அதன் சந்தை விலை அதிகமாக இருக்கலாம். அதாவது, அரசு நிர்ணயித்துள்ள வழிகாட்டி மதிப்பு ஒரு புறம் இருந்தாலும், அந்தப் பகுதியின் தேவை மற்றும் வசதிகளைப் பொறுத்து மக்கள் வாங்கத் தயாராக இருக்கும் சந்தை விலை மாறுபடும். என்னென்ன ஆவணங்கள் வில்லங்க சான்றிதழுடன் தாய் பத்திரம், தற்போதைய கிரயப் பத்திரம், பட்டா உள்ளிட்ட ஆவணங்களையும் சரிபார்க்க வேண்டும். தாய் பத்திரம் என்பது அந்த சொத்தின் முந்தைய உரிமை வரலாற்றை தெரிந்துகொள்ள உதவும். பட்டாவில் உள்ள சர்வே எண், நிலத்தின் அளவு, உரிமையாளர் பெயர் உள்ளிட்ட விவரங்களும் பத்திரத்துடன் பொருந்துகிறதா என்பதைப் பார்க்க வேண்டும். தமிழக அரசின் TNREGINET வெப்சைட் வழியாக வில்லங்க சான்றிதழை டவுன்லோடு செய்து ஆன்லைனிலேயே சரிபார்க்கலாம். வங்கிக்கடன் மூலம் நிலம் அல்லது வீடு வாங்கத் திட்டமிடுபவர்களுக்கும் சொத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு, அங்கீகரிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளரின் சொத்து மதிப்பீட்டு அறிக்கை போன்றவை முக்கியமாக இருக்கும். தாய் பத்திரம், கிரயப் பத்திரம் அதனால் நிலம் வாங்குவதற்கு முன்பு குறைந்தது 30 ஆண்டுகளுக்கான வில்லங்க சான்றிதழை சரிபார்ப்பதுடன், தாய் பத்திரம், கிரயப் பத்திரம், பட்டா, சர்வே எண், நிலத்தின் எல்லைகள் மற்றும் வழிகாட்டி மதிப்பு என அனைத்தையும் முறையாக பரிசோதிக்க வேண்டும். தேவைப்பட்டால் சொத்து விவரங்களை சரிபார்ப்பதில் அனுபவம் உள்ள வழக்கறிஞரின் ஆலோசனையையும் பெற்றுக்கொள்ளலாம். நிலம் வாங்குவது என்பது வெறும் மண்ணை வாங்குவது மட்டுமல்ல... அது உங்கள் வாழ்நாள் உழைப்பின் சேமிப்பு. அந்தச் சேமிப்பு பாதுகாப்பாக இருக்க வேண்டும் என்றால், பணத்தைக் கொடுப்பதற்கு முன்பே ஆவணங்களை முழுமையாகச் சரிபார்ப்பதுதான் புத்திசாலித்தனம்...!!!