வீடு, வீட்டுமனை வாங்குவோருக்கு நற்செய்தி! ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் அறிய வேண்டிய பெரிய மாற்றம்!

சென்னை: பல ரியல் எஸ்டேட் விண்ணப்பங்களில் பட்டா, உரிமைப் பத்திரம் உள்ளிட்ட வருவாய்த்துறை ஆவணங்களில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிலத்தின் பரப்பளவும், நகர ஊரமைப்புத்துறை இயக்ககம் மற்றும் உள்ளாட்சி அமைப்புகள் ஒப்புதல் அளித்துள்ள பரப்பளவும் வேறுபடுவது தெரியவந்துள்ளது. இதையடுத்து, ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களைப் பதிவு செய்ய முழுமையான ஆவணங்களைத் தாக்கல் செய்ய வேண்டும் எனத் தமிழ்நாடு கட்டிட மனை விற்பனை ஒழுங்குமுறை குழுமம் (TNRERA) அறிவுறுத்தியுள்ளது.

இது தொடர்பாக ஒழுங்குமுறை குழுமம் வெளியிட்டுள்ள அறிக்கையில் கூறியிருப்பதாவது:
"தமிழ்நாடு கட்டிட மனை விற்பனை ஒழுங்குமுறை குழுமத்திற்கு கடந்த ஜனவரி 1-ஆம் தேதி முதல் செப்டம்பர் 15-ஆம் தேதி வரை 5,423 திட்டப் பதிவு விண்ணப்பங்கள் வந்துள்ளன. இதில் 3,251 விண்ணப்பங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. ஆவணங்கள் முழுமையாக இல்லாத 1,199 விண்ணப்பங்கள் திருப்பி அனுப்பப்பட்டுள்ளன.

மீதமுள்ள 973 விண்ணப்பங்கள் பரிசீலனை, குறைநிவர்த்தி, மறுசமர்ப்பிப்பு உள்ளிட்ட பல்வேறு நிலைகளில் உள்ளன. பல விண்ணப்பங்களில் பட்டா, உரிமைப் பத்திரம் உள்ளிட்ட வருவாய்த்துறை ஆவணங்களில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிலத்தின் பரப்பளவும், நகர ஊரமைப்புத்துறை இயக்ககம் மற்றும் உள்ளாட்சி அமைப்புகள் ஒப்புதல் அளித்துள்ள பரப்பளவும் வேறுபடுவது தெரியவந்துள்ளது.

இதுபோன்ற முரண்பாடுகள் பின்னர் நில உரிமை தொடர்பான பிரச்சினைகளை ஏற்படுத்துவதுடன், வீடு வாங்குபவர்களின் நலனையும் பாதிக்கக்கூடும். எனவே, அனைத்து ஆவணங்களிலும் நிலத்தின் பரப்பளவு ஒரே மாதிரியாக இருப்பதைத் திட்ட மேம்பாட்டாளர்கள் (Developers) உறுதி செய்ய வேண்டும்.

மனைப்பிரிவுச் சாலைகள், மேல்நிலை நீர்த்தேக்கத் தொட்டி, தெருவிளக்குகள், மழைநீர் வடிகால், மரக்கன்றுகள் நடுதல் உள்ளிட்ட உள்கட்டமைப்பு வசதிகளை முழுமைப்படுத்தியிருப்பதுடன், அவற்றை தெளிவாகக் காட்டும் புவியிடக் குறியீடு (Geo-tagging) செய்யப்பட்ட புகைப்படங்களையும் விண்ணப்பத்துடன் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். மேலும், தேவையான அனைத்துச் சட்டப்பூர்வ ஒப்புதல்கள் மற்றும் ஆவணங்களுடன் விண்ணப்பங்களை ஆரம்ப நிலையிலேயே முழுமையாகத் தாக்கல் செய்ய வேண்டும். இதன் மூலம் விண்ணப்பங்களை விரைவாகப் பரிசீலித்து, திட்டங்களுக்குப் பதிவு வழங்குவதில் ஏற்படும் காலதாமதத்தைக் குறைக்க முடியும்" என்று தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

பரப்பளவில் வேறுபாடுகள் வருவது ஏன்?

அளவீட்டு முறை மாற்றம்: வருவாய்த்துறை ஆவணங்களான பட்டா/பத்திரம் போன்றவை பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு பழைய சங்கிலி அளவீடு (Chain Survey) அல்லது பாரம்பரிய முறைகளில் அளக்கப்பட்டுப் பதிவு செய்யப்பட்டவையாக உள்ளன. ஆனால், தற்போது நகர ஊரமைப்புத் துறை (DTCP/CMDA) சார்பில் செயற்கைக்கோள், ஜி.பி.எஸ் (GPS) மற்றும் டிஜிட்டல் டோட்டல் ஸ்டேஷன் (DTS) போன்ற நவீனத் தொழில்நுட்பக் கருவிகளைக் கொண்டு துல்லியமாக அளவிடுகிறார்கள். இதனால் பரப்பளவில் சிறிய வேறுபாடுகள் வருகின்றன.

பொதுப் பயன்பாட்டு நில ஒப்படைப்பு

லே அவுட் அமைக்கும் போது, சாலைகள், பூங்காக்கள் மற்றும் பொதுப் பயன்பாட்டிற்கான நிலங்களை உள்ளாட்சி அமைப்புகளுக்கு தானமாக ஒப்படைக்க வேண்டியது அவசியமாகும். எனவே, உரிமையாளரின் மொத்த பட்டா நிலத்திற்கும், உள்ளாட்சி அமைப்பு மனைப்பிரிவுக்கு ஒப்புதல் அளித்த பிறகு கிடைக்கும் "விற்பனைக்குரிய நிகரப் பரப்பளவிற்கும்" வித்தியாசம் ஏற்படுகிறது.

ஆக்கிரமிப்புகள்

பட்டாவில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிலத்தின் பரப்பளவை விட, களத்தில் வேலிகள் அல்லது பக்கத்து நில உரிமையாளர்களின் ஆக்கிரமிப்பு காரணமாக எல்லைகள் மாறுவதும் உண்டு. எனவே, அப்படியான சூழலில் அதிகாரிகள் நேரில் கள ஆய்வு செய்து, உண்மையில் கைவசம் உள்ள பரப்பளவிற்கு மட்டுமே ஒப்புதல் அளிக்கின்றனர்.

பஃபர் ஜோன்

நிலத்தின் ஒரு பகுதி ஏரி, கால்வாய், வழிப்பாதை அல்லது அரசு நிலத்தை ஒட்டி இருந்தால், அதற்குச் குறிப்பிட்ட தூரம் 'பஃபர் ஜோன்' என ஒதுக்கப்பட வேண்டியது அவசியமாகும். வருவாய்த்துறை ஆவணத்தில் அந்த நிலம் உரிமையாளரின் பெயரில் இருந்தாலும், நகர ஊரமைப்புத் துறை அங்குக் கட்டுமானம் செய்ய அனுமதி தருவதில்லை.

கணிதத் தவறுகள்

பழைய கிராமக் கணக்குகள் மற்றும் புலப்படங்களில் (FMB) குறிப்பிடப்பட்டுள்ள அளவுகளையும், பத்திரத்தில் எழுதப்பட்டுள்ள சதுர அடி அளவுகளையும் கணக்கிடும் போது ஏற்படும் தட்டச்சு மற்றும் கணிதத் தவறுகளும் பிரச்சினைக்குக் காரணமாக அமைகின்றன.

இப்படிப்பட்ட பரப்பளவு முரண்பாடுகளால் பின்நாட்களில் வீடு வாங்குபவர்களுக்குச் சொத்து உரிமை தொடர்பான சட்டச் சிக்கல்களும், நிதி இழப்பும் ஏற்படுகின்றன. எனவேதான், ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை குழுமம் அனைத்து ஆவணங்களிலும் நிலத்தின் பரப்பளவு ஒரே மாதிரியாக இருப்பதை உறுதி செய்யுமாறு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு உத்தரவிட்டுள்ளது

English summary

It has come to light that in many applications, there is a discrepancy between the land area specified in Revenue Department documents—such as the *patta* (land record) and title deeds—and the area approved by the Directorate of Town and Country Planning and local bodies. Consequently, the regulatory authority has directed that complete documentation be submitted for the registration of real estate projects.