வரிக்கு மேல் வரி? Indexation Benefit நீக்கம்! இனி வீடு, நிலம் வாங்கலாமா? ரியல் எஸ்டேட் முடங்குமா?

சென்னை: இந்த ஆண்டு மத்திய பட்ஜெட்டில் Indexation Benefit என்று இருந்த சலுகையை நீக்கிவிட்டார் மத்திய நிதியமைச்சர் நிர்மலா சீதாராமன். இந்த நீக்கம் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வீடு வாங்கி விற்கும் போது வரிச் சுமை கூடும் என்ற வாதம் முன்வைக்கப்பட்டு வருகிறது. உண்மையில் Indexation Benefit நீக்கம் யாருக்கு இலாபம்? யாருக்கு நஷ்டம்?

மத்திய அரசு இந்த ஆண்டு 2024-25 பட்ஜெட்டில் 20% இருந்த Capital gains ஐ 12.5% ஆக குறைத்துள்ளது. இது ஒரு நல்ல விசயம் என சிலர் சொல்கிறார்கள். மக்கள் முதலீடுகளை 3 விதமாகச் செய்வார்கள். முதலில் ரியல் எஸ்டேட். இரண்டாவது தங்கம். 3ஆவது பங்குச் சந்தை. கடந்த பட்ஜெட் வரை Long-Term Capital Gains என்பது 3 ஆண்டுகள் வரை நிர்ணயம் செய்யப்பட்டிருந்தது. அதை 2 ஆண்டுகள் எனக் குறைத்திருக்கிறார்கள்.

அதேபோல முன்பு Capital gains 20% வரி விதிப்பு இருந்தது. இதை 12.5% எனக் குறைத்திருக்கிறார்கள். 3 ஆண்டுகள் வரை முன்பு ஒரு சொத்தை வைத்திருந்தால் Indexation Benefit வழங்கிவிட்டு, அதன்பின்னர் வரும் லாபத்திற்கு மட்டும்தான் வரி விதிப்பார்கள். இந்த பட்ஜெட்டில் Indexation Benefit நீக்கிவிட்டார்கள். இந்த Indexation Benefit என்றால் என்ன என்பது பலருக்கும் புரியாத விசயம். அதாவது 20 ஆண்டுகள் ஒரு வீட்டை 40 லட்சத்திற்கு வாங்கிய ஒருவர் இப்போது அதை 70 லட்சத்திற்கு விற்கிறார் என்றால் அதற்கு ஒரு பண வீக்க கணக்குப் போடுவார்கள். அன்றைய 40 லட்சம் இன்றைய மதிப்புக்கு 65 லட்சம் ஆக உயர்ந்துள்ளது.

ஆகவே அதில் லாபம் மீதம் உள்ள 5 லட்சம்தான். இந்தத் தொகைக்கு மட்டும் 20% வரியை விதிப்பார்கள். ஆனால், இப்போது முழுத் தொகைக்கும் 12.5% வரியைக் கட்ட வேண்டும். இங்கே பண வீக்கத்தின் மதிப்புக்காகக் கொடுக்கப்பட்ட சலுகை நீக்கப்பட்டுவிட்டது. இதனால் விற்கும் போது மிகப்பெரிய அளவுக்கு நஷ்டம் ஏற்படும். முழுத் தொகைக்கும் வரி கட்ட வேண்டும். இதனால் நிலத்தில் முதலீடு செய்பவர்கள் குறைந்துவிடுவார்கள் என்றும் ரியல் எஸ்டேட் துறை படுத்துவிடும் என்றும் பலர் புலம்புகிறார்கள்.

இந்த Indexation Benefit பற்றி பங்குச் சந்தை ஆலோசகர் வ.நாகப்பன் சில விசயங்களை விரிவாக விளக்கி இருக்கிறார். அவர் இந்தப் பண வீக்க சலுகை பற்றிப் பேசுகையில், "இந்த 2024-25 பட்ஜெட்டில் Indexation Benefit கொடுக்கவில்லை என்ற ஒரு வாதம் முன்வைக்கப்படுகிறது. அதை எப்படி மாற்றி இருக்கிறார்கள் என்றால், 2001 ஆம் ஆண்டுக்கு முன்பாக வாங்கிய சொத்தாக இருந்தால் Induction benefits என்பது முந்தைய 2000 ஆண்டுடன் கணக்கிட்டுத் தரப்படும் என்று சொல்லி இருக்கிறார்கள். 2001க்குப் பிறகு வாங்கிய சொத்துகளுக்குத்தான் சில மாற்றங்களை விதித்திருக்கிறார்கள். ஆக, மொத்தமாகச் சலுகைகளைத் தரவில்லை எனச் சொல்ல முடியாது.

ஒருவர் ஊரின் மையப் பகுதியில் ஒரு நிலத்தை வாங்கி இருந்தால், அதன் மதிப்பு மிகப்பெரிய அளவில் வளர்ந்திருக்காது. அதே ஊருக்கு வெளியே ஒருவர் நிலம் வாங்கி இருக்கிறார். வாங்கிய சில ஆண்டுகளில் அந்தப் பகுதியாக ஒரு பை பாஸ் ரோடு போட்டுவிட்டார்கள் என்றால், அதன் விலை பல மடங்கு உயர்ந்துவிடும். ஆகவே, ஒரு சொத்தின் மதிப்பை வைத்துத்தான் நாம் ஒரு தர நிர்ணயம் செய்ய முடியும்.

பொதுவாக எல்லாமே நிலம் என்ற முடிவுக்கு வர முடியாது. ஒருவர் வாங்கிய போது நிலத்தின் விலை என்ன? இன்றைக்கு அதன் விலை என்ன? அதற்கு Induction விதித்தால் எவ்வளவு கிடைக்கும்? எனப் பல கணக்குகளைப் போட்டுப் பார்த்துத்தான் நாம் ஒரு முடிவுக்கு வரமுடியும். 2024 மத்திய அரசு நிதிநிலையால் அனைவருக்குமே இழப்பு என்ற ஒரு பொது நம்பிக்கைக்கு நாம் வரக் கூடாது.

நாம் பட்ஜெட்டை பற்றிப் பேசுகிறோம். ஆனால், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள முக்கிய பிரச்சினை என்ன என்பதைப் பற்றி நாம் பேச வேண்டும். குறிப்பாக Guideline Value என்பதற்கும் Market value என்பதற்கும் இடையே உள்ள வித்தியாசம் பெரிய பிரச்சினையாகவே உள்ளது. Market value ஐ விட Guideline Value என்பது பல இடங்களில் மிகக் குறைவாக உள்ளது. ஆனால், Market value என்பதை ஒட்டிதான் Guideline Value இருக்கவேண்டும். அதற்குத்தான் நாம் பத்திரப் பதிவு செய்ய வேண்டும். நிலத்தை வாங்குபவர்க்கு Guideline Value குறைவாக இருப்பது லாபம்.

ஆகவே, அதைப் பற்றி யாரும் வாய் திறப்பதில்லை. இப்போதுவரை கறுப்புப் பணம் அதிகம் புழங்கும் ஒரு துறையாக ரியல் எஸ்டேட் இருந்து வருகிறது. முன்பு தங்கத்திலிருந்தது. அதில் யூனிக் ஹால்மார்க் ஐடி என ஒருமுறையைக் கொண்டு வந்து பெரிய அளவு கட்டுப்படுத்திவிட்டனர். கடந்த 30 ஆண்டுகள் முன்பாக பங்குச் சந்தையில் கறுப்புப் பணப் பழக்கம் இருந்தது. எல்லா பரிவர்த்தனையும் காசோலை மூலம்தான் நடக்க வேண்டும் என்ற கட்டுப்பாட்டு கொண்டு வந்து அதையும் முறைப்படுத்தி விட்டனர்.

மிச்சம் உள்ள ஒரே துறை ரியல் எஸ்டேட்தான். ஆகவேதான் இந்த பட்ஜெட்டில் சொத்து விவரங்களை முறைப்படுத்த Unique Land Parcel Identification Number என்று ஒன்றைக் கொண்டுவரப் போவதாக அறிவித்துள்ளார்கள். அதை ஆதாருடன் இணைக்க உள்ளார்கள். இதை செய்வதன் மூலம் கறுப்புப் பணப் புழக்கத்தைத் தடுக்க மத்திய அரசு முயற்சி செய்கிறது. இதனால் ரியல் எஸ்டேட் துறை விழுந்துவிடும் என்பது தவறான வாதம்.

எப்படி வருமான வரியில் பழைய வரிவிதிப்பு முறை புதிய வரிவிதிப்பு முறை என 2 வகைகளைக் கொண்டு வந்தார்களோ அதே போல இதைச் செய்கிறார்கள். அனைவருக்கும் இது பாதிப்பு என சொல்ல முடியாது. அனைவருக்கும் இது நல்லது என்றும் சொல்ல முடியாது. பெசண்ட் நகரில் 1970 களில் ஒரு கிரவுண்ட் நிலத்தின் விலை 5 ஆயிரம் ரூபாய். இன்று 5 கோடி. அதை வைத்து வாங்கியது 5 ஆயிரம், இன்று விற்கும் போது 5 கோடி. எனவே மீதம் உள்ள 4 கோடியே 95 ஆயிரத்திற்கு வட்டிப் போட்டு வசூல் செய்வோம் என்று அரசு சொன்னால் அது நஷ்டம்தான். அப்படிச் செய்யவும் வாய்ப்பு இல்லை. இந்த வரிவிதிப்பு என்பது இடத்திற்கு இடம் மாறுபடும், வேறுபடும் என்றுதான் சொல்ல வேண்டும்"என்கிறார்.

ஆனந்த் சீனிவாசன் போன்ற பங்குச் சந்தை ஆலோசகர்கள் Indexation Benefit நீக்கப்பட்டதைப் பெரிய அளவில் எதிர்க்கிறார்கள். இவரோ கறுப்புப் பண நடமாட்டம் குறையும் என்று வேறு ஒரு வாதத்தை முன்வைக்கிறார். எது உண்மை என்பதை வருங்காலம்தான் சரியாகச் சொல்லப்போகிறது.

English summary

Union Finance Minister Nirmala Sitharaman has removed the Indexation Benefit in the Union Budget 2024-25. It is being argued that this removal will increase the tax burden on real estate and house buying and selling.