வாடகை வீட்டில் உள்ளவர்.. எத்தனை வருடம் இருந்தால்.. வீட்டிற்கு உரிமை கொண்டாடலாம்? கோர்ட் போட்ட ஆர்டர்

சென்னை: வாடகைதாரர்கள் சொத்துக்களை சட்டவிரோதமாக ஆக்கிரமித்து உரிமை கோரும் சம்பவங்கள் அதிகரித்து வரும் நிலையில், இந்திய உச்ச நீதிமன்றம் ஒரு முக்கியமான தீர்ப்பை வழங்கியுள்ளது. ஒரு வாடகைதாரர் எத்தனை ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு ஒரு சொத்தின் உரிமையாளராக சட்டப்பூர்வமாக மாற முடியும் என்பதை இத்தீர்ப்பு விளக்குகிறது. இது சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு இன்றியமையாதது.

'எதிர்மறை உரிமை நிலை' (Adverse Possession) விதிகள் வரம்புச் சட்டத்தில் (The Limitation Act) உள்ளன. இச்சட்டப்படி, உரிமையாளர் குறுக்கீடு இன்றி 12 ஆண்டுகள் தொடர்ந்து ஒரு சொத்தில் வசித்தால், வாடகைதாரர் அதன்மீது சட்ட உரிமைகளைப் பெறலாம்; ஆனால் இதற்கு வலுவான ஆதாரங்கள் தேவை.

2014ஆம் ஆண்டில், ஒரு வழக்கில் உச்ச நீதிமன்றம் எதிர்மறை உரிமை நிலை மூலம் பிறர் சொத்தை ஆக்கிரமித்தவர் உரிமை கோர முடியாது என்றும், உரிமையாளர் கோரும்போது காலி செய்ய வேண்டும் என்றும் தீர்ப்பளித்தது. தற்போது நீதிமன்றம் இந்த முந்தைய நிலைப்பாட்டை மாற்றியுள்ளது.

வாடகை

வரம்புச் சட்டம், 1963இன் படி, தனியார் சொத்து மீது உரிமை கோர, ஒருவர் 12 ஆண்டுகள் தடையின்றி அதை தன்வசம் வைத்திருக்க வேண்டும். உரிமையாளர் தன் சொத்தின் உரிமையை இழக்காமல் இருக்க, இந்த 12 ஆண்டுகளுக்குள் சட்டப்பூர்வ ஆட்சேபணையோ புகாரோ பதிவு செய்ய வேண்டும்.

உச்ச நீதிமன்றத்தின் மூன்று நீதிபதிகள் அமர்வு வழங்கிய தீர்ப்பின்படி, வாடகைதாரர் 12 ஆண்டுகள் தொடர்ந்து சொத்தை தன்வசம் வைத்திருந்து, உரிமையாளர் ஆட்சேபிக்காமல் இருந்தால், அவர் சொத்துரிமையை கோரலாம். 12 ஆண்டுகள் நிறைவடைந்த பிறகு, அவரை வலுக்கட்டாயமாக வெளியேற்றினால், வழக்குத் தொடர சட்டப்பூர்வ உரிமை உண்டு.

மேலும், உயில் (Will) அல்லது பவர் ஆஃப் அட்டர்னி (Power of Attorney) ஆவணங்களை மட்டும் கொண்டு சொத்துரிமையை நிலைநாட்ட முடியாது எனவும் நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியுள்ளது.

வீடு அல்லது சொத்தை வாடகைக்கு விடும் முன், வாடகை ஒப்பந்தம் (Rent Agreement) செய்வது உரிமையாளருக்கும் வாடகைதாரருக்கும் சிறந்தது. பொதுவாக 11 மாத ஒப்பந்தம் போதுமானது. இதை தேவைப்படும்போது புதுப்பிக்கலாம். ஒரு சரியான வாடகை ஒப்பந்தம், வசம் இருப்பதில் சட்டப்பூர்வ இடைவெளியை ஏற்படுத்தி, வாடகைதாரர் சொத்துரிமை கோருவதைத் தடுக்கிறது.

சட்ட விதிகளில் மாற்றம்

இதற்கு இடையில்தான் சமீபத்தில் மாற்றப்பட்ட வாடகை சட்டங்கள் காரணமாக பல வீட்டு ஓனர்கள் தங்கள் வீடுகளில் குடியிருப்பவர்களை வெளியேற்றி வருகிறார்களாம். முக்கியமாக இந்த சட்ட மாற்றம் தொடர்பாக விவரம் அறிந்த நபர்கள், தங்கள் வீடுகளில் உள்ளவர்களை வெளியேற்ற தீவிரம் காட்டி வருகிறார்களாம்.

வீட்டு வாடகைச் சட்டங்களில் சமீபத்தில் செய்யப்பட்ட மாற்றங்கள் வீடு ஓனர்களை அதிர்ச்சிக்கு உள்ளாக்கி உள்ளதாம். சில மாற்றங்கள் தங்களுக்கு பாதிப்புகளை ஏற்படுத்தலாம் என்று அவர்கள் நினைக்கிறார்கள். இதனால் வாடகைதாரர்களை வெளியேற்றி புதிய வாடகைதாரர்களை கொண்டு வரும் வழக்கம் அதிகரித்துள்ளது. சென்னை, பெங்களூர், மும்பையில் இந்த நடவடிக்கைகள் அதிகம் நடந்து வருகின்றன.

வாடகைதாரர்களை வெளியேற்றும் அளவிற்கு வாடகை சட்டங்களில் என்னென்ன மாற்றங்கள் நடந்து உள்ளது என்று உங்களுக்கு கேள்வி எழலாம். வாடகை சட்டத்தில் செய்யப்பட்டு உள்ள மாற்றங்கள் இங்கே கொடுக்கப்பட்டு உள்ளன.

வீட்டு வாடகைச் சட்டம் மாற்றம்

வீட்டு வாடகைச் சட்டங்களில் சமீபத்தில் மத்திய அரசு விரிவான மாற்றங்களைச் செய்துள்ளது. இது முறையாக அமல்படுத்தப்படுகிறதா என்பதையும் மத்திய அரசு கண்காணித்து வருகிறது. வீடு வாடகைக்கு விடும் முறை, அதன் விதிமுறைகள், இதற்காக வழங்கப்படும் கட்டுப்பாடுகள் என்று பல விஷயங்களை மாற்றி மத்திய அரசு அறிவிப்பு வெளியிட்டு உள்ளது. இது அனைவருக்கும் நன்மை பயக்கும். வாடகைதாரர், வீட்டு உரிமையாளர் இருவருக்கும் பாதுகாப்பைக் கொண்டுவரும்.

அனைத்து வாடகை ஒப்பந்தங்களும் இனி எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டும். 11 மாதங்களுக்கு மேற்பட்ட குத்தகை ஒப்பந்தங்கள் சட்டப்படி பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். உள்ளூர் வாடகை ஆணையத்தில் 60 நாட்களுக்குள் பதிவு செய்வது அவசியம். இது ஒப்பந்தங்களின் சட்டபூர்வ தன்மையை உறுதி செய்யும். நிபந்தனைகள் குறித்த தேவையற்ற சர்ச்சைகள் குறையும்.

வீட்டு வாடகைச் சட்டங்கள்: கொண்டு வரப்பட்ட மாற்றங்கள் என்னென்ன?

வருடாந்திர வாடகை அதிகரிப்பு 5 சதவீதத்திற்கு மேல் இருக்கக்கூடாது. ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்டிருந்தால் அதன்படி இருக்கலாம். வீட்டு உரிமையாளர் வாடகையை உயர்த்த மூன்று மாதங்களுக்குமுன் அறிவிப்பு தர வேண்டும். வாடகைதாரர்களுக்கு ஏற்படும் எதிர்பாராத நிதிச் சுமை இதனால் குறையும். வாடகை விலைகளில் கணிசமான ஸ்திரத்தன்மை ஏற்படும்.

பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகைக்கு உச்ச வரம்பு நிர்ணயம் செய்யப்பட்டுள்ளது. இது அதிகபட்சமாக இரண்டு மாத வாடகையாக மட்டுமே இருக்கும். உதாரணமாக, மாத வாடகை ₹20,000 ஆக இருந்தால், ₹40,000 மட்டுமே வைப்புத்தொகை. இதனால் வாடகைதாரரின் ஆரம்பகால நிதிச் சுமை குறையும். ஒப்பந்தம் முடிந்ததும் வைப்புத்தொகை உரிய நேரத்தில் திருப்பித் தரப்படும்.

வீட்டு வாடகைச் சட்டங்கள்: உரிமை மற்றும் பொறுப்புகள்

வீடு காலி செய்யும் நடைமுறைகள் மேலும் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்டுள்ளன. வீட்டு உரிமையாளர்கள் சட்டபூர்வ காரணங்களை மட்டுமே பின்பற்ற வேண்டும். தேவைப்பட்டால், நீதிமன்ற அணுகுமுறை கட்டாயப்படுத்தப்பட்டுள்ளது. இது வாடகைதாரர்களை பாதுகாக்கும். நியாயமற்ற வெளியேற்றம் இதன்மூலம் தடுக்கப்படும். சர்ச்சைகள் நீதிமன்றம் மூலம் நியாயமாக தீர்க்கப்படும்.

வாடகை விலை சொத்தின் ஆண்டு மதிப்பிற்கு ஏற்றதாக நிர்ணயிக்கப்படும். பொதுவாக 8-10 சதவீதமாக இது இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. ₹50 லட்சம் மதிப்புள்ள நிலத்திற்கு ₹40,000 முதல் ₹50,000 வாடகை சாத்தியம். அதிக வாடகை குறித்து வாடகைதாரர்கள் முறையாக முறையிடலாம். வாடகை ஆணையம் அல்லது நீதிமன்றத்தில் புகார் செய்யலாம்.

வீட்டு வாடகைச் சட்டங்கள்: வரி விதிப்பு மாற்றம்

ஏப்ரல் 2025 முதல் வரி விதிப்பு விதிகள் மாறும். வாடகை வருமானம் வீட்டுச் சொத்து வருமானமாகவே கருதப்படும். வருமான வரிச்சட்டம் பிரிவு 28-இன் கீழ் இது வகைப்படுத்தப்படும். டிடிஎஸ் விலக்கு வரம்பு ₹2.4 லட்சத்திலிருந்து ₹6 லட்சமாக கணிசமாக உயரும். உரிமையாளர்களுக்கு அதிக பணப்புழக்கம் கிடைக்கும். வரி நடைமுறைகள் மேலும் எளிதாகும்.

English summary

Housing Rent Rules: How many years Tenent has to stay to take ownership?