மண்ணாங்கட்டி சட்டம்.. உப்புசப்பில்லாத திருத்தம்.. தண்டதொகை ரத்து பண்ணுங்க: ரேராவிடம் பெயிரா கோரிக்கை

சென்னை: TNRERA சார்பில் சமீபத்தில் சட்ட திருத்தம் கொண்டு வந்து நடைமுறைப்படுத்தியுள்ள மக்களுக்கு உதவாத மண்ணாங்கட்டி சட்டங்களை திரும்ப பெற்று, பொதுமக்களும் வீட்டுமனை அபிவிருத்தியாளர்களும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் பதிவு செய்ய விண்ணப்பித்து நிலுவையில் உள்ள 2680 திட்டங்களை விரைவில் பதிவு செய்து உத்தரவு வழங்கிட நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும் என அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பு வலியுறுத்தி உள்ளது.

இது தொடர்பாக, தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணைய தலைவருக்கு, அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பின் தலைவர் டாக்டர் ஆ.ஹென்றி கடிதம் ஒன்றை எழுதியுள்ளார்.. அந்த கடிதத்தில் , ரியல் எஸ்டேட் துறையை அடியோடு நசுக்கும் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் புதிய மண்ணாங்கட்டி சட்ட திட்டங்களையும் சட்ட திருத்தங்களையும், நடை முறைகளையும் மாற்றம் செய்ய வேண்டும் என்று கோரிக்கை விடுத்துள்ளார்.

அந்த கடிதத்தில், "தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் துவங்கப்பட்டத்தின் நோக்கம், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வாங்குவோர் மற்றும் விற்பவர்களைப் பாதுகாப்பது, முதலீட்டாளர்களுக்கு நம்பகத்தன்மையை ஏற்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு செய்ய உதவுவது, கட்டிட மனை விற்பனைத் துறையினை முறைப்படுத்தி மேம்படுத்த வேண்டியும் மற்றும் மாநில அளவில் கட்டிட மனை விற்பனை துறையினை கண்காணிக்கவும், கட்டிட மனை விற்பனை சம்பந்தமான வழக்குகளை விசாரிக்கவும் வீடு மற்றும் மனை வாங்குபவர்கள் நலனை பாதுகாப்பதும் இத்துறையில் முதலீட்டை அதிகரித்து ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சிக்கு உதவிடுவதாகும்.

விதிகள்: மேலும் TNRERA-வின் சட்டம் 2016-ன் கீழ் போதிய மற்றும் தேவையான விதிகளை வகுத்து கட்டிட மனை விற்பனைத் துறையினை கண்காணித்து வழக்குகளை விசாரிக்கவும், கட்டிட மனை விற்பனை ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மற்றும் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம் உருவாக்க இச்சட்டம் வழிவகை செய்கின்றது.

மேலும் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையமானது மைய அரசினால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட சட்டபூர்வமான அமைப்பென்றாலும், அதன் செயல் பாடுகள் அனைத்தும் தமிழ்நாடு அரசின் வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சி துறையின் கட்டுப்பாட்டின் கீழ்தான் இயங்குகின்றது. இந்தத் துறையானது மிகச்சிறந்த முறையில் செயல்பட்டு பொதுமக்களுக்கு சேவை செய்து வருவதாக மக்கள் நம்புகின்றனர்.

கடுமையான சட்டங்கள்: ஆனால் சமீபகாலமாக தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தால் நடைமுறைப்படுத்தப்பட்ட பல கடுமையான திட்டங்களால், பெருமளவில் கட்டுமானம் உள்ளிட்ட ரியல் எஸ்டேட் வணிகம் பெரும் பாதிப்புக்கு உள்ளாகியிருக்கின்றன.

குறிப்பாக தற்பொழுது நடைமுறையிலுள்ள அபிவிருத்தியாளர்களின் வீட்டுமனை, குடியிருப்பு மற்றும் வணிக கட்டிட திட்டங்களுக்கு தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் பதிவு செய்து உத்தரவு பெறுவதற்கு விண்ணப்பித்தால் புதிய வீட்டுமனை பிரிவிற்கு ட்ரோன் கேமரா வாயிலாக எடுக்கப்பட்ட புகைப்படம் மற்றும் ஒளிப்பதிவு காட்சிகளை கட்டாயம் சமர்ப்பிக்க வேண்டுமென வலியுறுத்துவதும், மற்றும் புதிதாக அபிவிருத்தி செய்யப்படும் வீட்டுமனை பிரிவின் வழியாக குறைந்த மின்னழுத்தம்/அதிக மின்னழுத்த மின்கம்பிகள் மற்றும் தொலைதொடர்பு வடங்கள் மனை பிரிவின் வழியே செல்லும் பட்சத்தில் அவைகளை சாலையின் விளிம்பிற்கு அல்லது அங்கீகரிக்கப்பட்ட லே-அவுட் திட்டத்தில் காட்டப்பட்டுள்ளபடி மாற்றம் செய்து அது குறித்த தகவலை ஆதாரத்துடன் சமர்ப்பித்தால் தான் பதிவு செய்து உத்தரவு வழங்கப்படும் என்கிற TNRERA-வின் புதிய விதியின் காரணமாக புதிய வீட்டுமனை பிரிவின் விற்பனை பெருமளவில் பாதிக்கப்பட்டு முடக்கப்பட்டுள்ளது.

மின் கம்பிகள்: காரணம் சம்பந்தப்பட்ட துறையினரிடம் மின் கம்பிகளையும், தொலை தொடர்பு வடங்களையும் மாற்றம் செய்வதற்கு விண்ணப்பித்து, அத்துறையினர் நேரில் ஆய்வு செய்து, அதற்கான செலவு தொகையினை மதிப்பீடு செய்து, அதற்கான கட்டணத்தை பெற்றுக்கொண்டு செயல்முறைப்படுத்தி இடம் மாற்றம் செய்வதற்கு குறைந்தது ஒரு வருடகால அவகாசம் எடுத்து கொள்கின்றார்கள்.

ஆகவே மேற்கண்ட புதிய வீட்டுமனை பிரிவில் அமையும் மின் கம்பிகளையும் தளவாடங்களையும் மாற்றம் செய்வதற்கான கட்டணத்தை சம்பந்தப்பட்ட துறைக்கு, விண்ணப்பதாரர்கள் செலுத்தி அதற்கான ஒப்புகை சீட்டை சமர்ப்பிக்கும் பட்சத்தில் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் வழங்குமுறை ஆணையம் காலம் தாழ்த்தாமல், பொதுமக்களின் மனை பிரிவு மற்றும் குடியிருப்பு திட்டங்களை பதிவு செய்து உத்தரவு வழங்கிட வேண்டும்.

அது மட்டுமல்லாமல் அபிவிருத்தியாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் தங்களின் புதிய திட்டங்களை பதிவு செய்ய விண்ணப்பித்தால், புதிய வீட்டுமனை பிரிவு என்றால் ஒரு வாரத்திற்குளாகவும், குடியிருப்பு மற்றும் வணிக திட்டம் என்றால் இரண்டு வாரத்திற்குளாகவும் பதிவு செய்து உத்தரவு பிறப்பிக்கும் வகையில் வழிவகை செய்ய வேண்டும்.

முதலீட்டாளர்கள் அழுத்தம்: தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் இப்படி விரைவாக திட்டங்களை பதிவு செய்து உத்தரவு வழங்காததால் அபிவிருத்தியாளர்களின் முதலீடு, அதற்கான வட்டி, உரிமையாளர்கள், வாடிக்கையாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் அழுத்தம், சந்தையில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்களினால் பல வகையான அழுத்தம் போன்றவற்றின் காரணமாக கட்டுமானம் உள்ளிட்ட ரியல் எஸ்டேட் துறை நாளுக்கு நாள் நலிவடைந்து வருகின்றது.

தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் பொதுமக்கள் தங்களின் திட்டங்களை 2024 ஆம் ஆண்டு ஜனவரி மாதம் தொடங்கி நவம்பர் மாதம் இறுதி வரை விண்ணப்பித்து, இதுவரை பதிவு செய்து உத்தரவு வழங்காமல் புதிய வீட்டுமனை பிரிவு - 2346 திட்டங்களும், மனை வரன்முறை - 210 திட்டங்களும், குடியிருப்பு கட்டடம் - 120 திட்டங்களும் மற்றும் வணிக கட்டடம் - 04 திட்டங்களும் ஆக மொத்தம் 2680 திட்டங்களுக்கு தீர்வு ஏற்படாமல் நிலுவையில் உள்ளன.

இந்நிலையில் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மேற்கூறிய பிரச்சனைகளுக்கு விரைந்து தீர்வு காண்பதை விடுத்து. அபிவிருத்தியாளர்களை மேலும் நசுக்கி மன உளைச்சலுக்குள்ளாகும் வகையில் சமீபத்தில் நடைமுறை ப்படுத்தப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் சட்டப்படி திட்டங்களை பதிவு செய்வதற்கு விண்ணப்பித்து உத்தரவு பெறாமலும், பதிவு செய்யாமலும் விற்கப்படும், வீடு, மனைகளுக்கு தலா ரூபாய் ₹.3,000/- முதல் ரூபாய் ₹.15,000/-வரை அபராதம் விதிக்கப்படும் என, சமீபத்தில் சட்ட திருத்தம் கொண்டு வந்து நடைமுறைப்படுத்தியுள்ளது மிகுந்த வேதனைக்குரியது.

தண்ட தொகை: புதிய சட்ட திருத்தத்தின்படி, சென்னை மாநகராட்சி பகுதியில் தலா யூனிட் ஒன்றுக்கு ரூபாய் ₹.15,000/- அபராதமும், மதுரை, திருச்சி, சேலம், ஈரோடு, திருப்பூர், ஆவடி, தாம்பரம், வேலுார், திருநெல்வேலி, தஞ்சாவூர், துாத்துக்குடி மாநகரா ட்சிகளில் யூனிட் ஒன்றுக்கு தலா ரூபாய் ₹.12,000/- அபராதமும், சென்னை பெருநகர எல்லையில் வரும் நகராட்சிகள், பேரூராட்சிகள், ஊராட்சிகள் மற்றும் திண்டுக்கல், ஓசூர், நாகர்கோவில், கடலுார், காஞ்சிபுரம், கரூர், சிவகாசி, கும்பகோணம், காரைக்குடி, நாமக்கல், புதுக்கோட்டை, திருவண்ணாமலை மாநகரா ட்சிகளில் யூனிட் ஒன்றுக்கு தலா ரூபாய் ₹.10,000/- அபராதமும், பிற நகராட்சிகளில் யூனிட் ஒன்றுக்கு தலா ரூபாய் ₹.6,000/- அபராதமும், பிற பேரூராட்சிகளில் யூனிட் ஒன்றுக்கு தலா ரூபாய் ₹.4,000/- அபராதமும், மற்றும் அனைத்து பிற ஊராட் சிகளில் யூனிட் ஒன்றுக்கு தலா ரூபாய் ₹.3,000/- அபராதமும் நிர்ணயம் செய்து புதிய உத்தரவை பிறப்பித்துள்ள உத்தரவின் நோக்கமானது, ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் தங்களது துறை சார்ந்த செயல்பாடுகளில் கூடுதல் கவனம் செலுத்தி குறைகளை களைந்து பிரச்சனைகளுக்கு தீர்வு காண்பதை விடுத்து, தண்டத்தொகை வசூலிப்பதில் மட்டுமே அதிக கவனம் செலுத்தும் செயலாகவே தெரிகிறது. இத்தகைய போக்கு ஏற்புடையதல்ல.

காரணம் வீட்டுமனை அபிவிருத்தி மற்றும் கட்டுமான திட்டங்களை ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் பதிவு செய்யாமல் விதிமுறைகளை மீறி மனைகளை விற்பவர்களுக்கு மேற்குறிப்பிட்ட வகையில் அபராதம் விதிப்பது மட்டுமல்லாது அபராத தொகையை இரண்டு மடங்காக உயர்த்தினாலும் எவ்வித ஆட்சேபனையும் இல்லை.

அதே சமயம் ரியல் எஸ்டேட் ஆணையத்தில் பதிவு செய்தும் குறிப்பிட்ட நேரத்தில் அனுமதி கொடுக்காமல் பல காரணங்களை காட்டி கிடப்பில் போடுவதின் காரணமாகவும் மற்றும் எதிர்பாராத அவசர தேவைக்காக பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யும் அபிவிருத்தியாளர்களுக்கும் அபராதம் விதிப்பதென்பது எந்த வகையிலும் ஏற்புடையதல்ல. ஆகவே இந்த அபராத தொகையை ரத்து செய்ய வேண்டும்.

அபராத தொகை: மேலும் பொதுமக்களின் நலனை கவனத்தில் கொள்ளாமலும், தான் தோன்றித்தனமாக தன்னிச்சையாக TNRERA -வில் புதிய சட்ட திட்டங்களை இயற்றுவதற்கு முன் இச் சட்டத்தினால் ஏற்படும் நன்மை, தீமைகளை குறித்து, கட்டுமானம் உள்ளிட்ட ரியல் எஸ்டேட் துறை சார்ந்த அனுவபமிக்க சங்கங்களின் பிரதிநிதிகளுடன் கலந்தாலோசனை செய்யாமல் சட்டங்களை இயற்றுவதும் மற்றும் அபராத தொகை விதிப்பதும் நியாயமா? மக்களுக்கான ஜனநாயக நாட்டில் சர்வாதிகாரப் போக்கில், பொதுமக்களின் நலனை கவனத்தில் கொண்டு துவக்கப்பட்ட தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் தனது நோக்கத்திற்கான பாதையில் இருந்து விலகி செல்வதையும் தான் தோன்றித்தனமாக தன்னிச்சையாக செயல்படுவதையும் இத்தருணத்தில் அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பு தனது வன்மையான கண்டனத்தை பதிவு செய்கின்றது.

அது மட்டுமல்லாமல் இத்தொழிலை நம்பி உள்ளவர்கள் பொருளாதார நெருக்கடி மற்றும் கடும் மன உளைச்சலுக்கு ஆளாகியுள்ளனர். இதற்கு முக்கிய காரணம் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் மோசமான செயல்பாடுகளாகும்.

தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையமானது லஞ்சம் மற்றும் இடைத்தரர்களின் தலையீடுகளின்றி சிறப்பாக செயல்பட்டுக் கொண்டிருந்த நிலையில், சமீப காலமாக ஆணையத்தின் மோசமான செயல்பாடுகளால், இடைத்தரகர்கள் மற்றும் பணி புரியும் அலுவலர்கள் இதனை தங்களுக்கு சாதகமாக பயன்படுத்திக் கொண்டு விண்ணப்பிக்க வரும் அபிவிருத்தியாளர்களிடம் பணியை விரைந்து முடித்து தருவதாக கூறி லஞ்சம் கேட்டு வேட்டையாடும் அவலமும் அதிகரித்து வருவது வேதனையளிக்கின்றது.

இறுதி ஒப்புதல்: தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் பணியானது தங்களிடம் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட திட்டங்களின் ஆவணங்களை சரிபார்த்து குறித்த காலத்திற்குள் பதிவு செய்து கொடுப்பதாகும். அதே சமயம் சென்னை பெருநகர வளர்ச்சி குழுமத்திற்குட்பட்ட (CMDA) பகுதிகளில் தொழில்நுட்பம் சம்பந்தப்பட்ட அனுமதியை CMDA -வும் மற்றும் நகர் ஊரமைப்பு இயக்ககம் (DTCP) பகுதிகளில் DTCP-யும் வழங்குகின்றன. இறுதி ஒப்புதலை அந்தந்த மாநகராட்சி, நகராட்சி, பேரூராட்சி, உள்ளாட்சி ஒன்றிய மற்றும் பஞ்சாயத்து அலுவலர்கள் நேரில் பார்வையிட்டு கள நிலவரங்களை ஆய்வு செய்து, அதில் எதுவும் பிரச்சினைகள் மற்றும் சிக்கல்கள் உள்ளதா, என்பதை அறிந்து நிபந்தனைகளின்படி அடிப்படை கட்டமைப்புகள் அனைத்தும் அபிவிருத்தி செய்யப்பட்டு இருக்கின்றதா என ஆய்வு செய்து இறுதி ஒப்புதல் அளிக்கிறார்கள். அதன் அடிப்படையில் தான் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் இத்திட்டத்தை பதிவு செய்து கொடுக்க வேண்டும். அதை விடுத்து மக்களுக்கு உதவாத மண்ணாங்கட்டி சட்டங்களை புகுத்தி ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை நசுக்கி அதலபாதாளத்திற்கு கொண்டு செல்வது ஏற்படுவதாக அல்ல.

எனவே தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மேற்கூறியவைகளை கவனத்தில் கொண்டு புதிய வீட்டுமனை பிரிவுகளை ஒரு வாரத்திற்குள்ளாக பதிவு செய்து அதற்குரிய பதிவு உத்தரவையும், குடியிருப்பு பகுதிகளுக்கு இரண்டு வாரத்தில் பதிவு செய்து அதற்குரிய உத்தரவையும் வழங்கிட நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டுமெனவும். மேலும் ரியல் எஸ்டேட் துறையை நசுக்கும் வகையில் உள்ள உப்பு சப்பு இல்லாத ஒன்றுக்கும் உதவாத சட்ட திருத்தங்களையும், மக்களுக்கு உதவாத மண்ணாங்கட்டி சட்ட திட்டங் களையும், தான்தோன்றித்தனமாகவும் தன்னிச்சையாகவும் உயர்த்தியுள்ள உச்சபட்ச தண்ட தொகையையும், தொடரும் நடைமுறை சிக்கல்களையும் கவனத்தில் கொண்டு, அவைகளை களைந்து, ரியல் எஸ்டேட் துறையை செம்மைபடுத்தி, சீர் தூக்கி வலிமைப்படுத்தி, வளர்ச்சிக்குள்ளாக்கும் வகையில், இந்த ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் செயல்பட வேண்டும் என ரியல் எஸ்டேட் தொழில் முனைவோர்களும், வீட்டுமனை அபிவிருத்தியாளர்களும், வர்த்தகர்களும், கட்டுனர்களும், பொதுமக்களும் விரும்புகின்றார்கள்.

தண்டத்தொகை: ஆகவே இவைகளை கவனத்தில் கொண்டு தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் செயல்பாடுகளை எளிமைப்படுத்தி பொதுமக்கள் விண்ணப்பிக்கும் திட்டங்களை விரைவில் பதிவு செய்து உத்தரவிட கூடிய வகையில் வழிவகை செய்ய வேண்டும் எனவும், அதேபோன்று ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில், பொதுமக்கள் தங்களின் திட்டங்கள் குறித்த கோப்புகளை விண்ணப்பித்து, ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தால் முடிவெடுக்க ப்படாமல் நிலுவையில் உள்ளவைகளுக்கு தண்டத் தொகையை ரத்து செய்ய வேண்டுமெனவும், அவர்கள் மேற்கூறியவைகளை கவனத்தில் கொண்டு தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் தலைவர் அவர்கள், விரைந்து தீர்வினைக்கான வழிவகை செய்ய வேண்டும்" என டாக்டர் ஆ.ஹென்றி எழுதியுள்ளார்.

English summary

Penalty should be cancelled, Faira requests to RERA, whats happening in the real estate regulatory authority