தமிழகத்தில் சொத்து வழிகாட்டி மதிப்பு இனி எப்படி இருக்கும்.. உயர்நீதிமன்ற உத்தரவால் அடியோடு மாறுதா?

சென்னை: சொத்து வழிகாட்டி மதிப்பீட்டை உயர்த்தி கடந்த ஆண்டு மார்ச் 30-ந்தேதி தமிழ்நாடு அரசு பிறப்பித்த சுற்றறிக்கையை சென்னை உயர்நீதிமன்றம் ரத்து செய்துள்ளதால் இனி சொத்து வழிகாட்டி மதிப்பு எப்படி இருக்கும்? உயர்நீதிமன்றத்தின் உத்தரவால் ஏற்படும் மாற்றங்கள் என்ன என்பதை பார்ப்போம்.

2023-24-ம் நிதியாண்டுக்கான பட்ஜெட் உரையை வாசித்த அன்றைய நிதியமைச்சர் பிடிஆர் பழனிவேல் தியாகராஜன், " 01.04.2012 அன்று உயர்த்தப்பட்ட நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு, 09.06.2017 அன்று முதல் ஒரே சீராக 33 சதவீதம் குறைக்கப்பட்டது. மேலும், விற்பனை, நன்கொடை, பரிமாற்றம் மற்றும் குடும்ப உறுப்பினர்களுக்கு இடையே அல்லாத ஏற்பாடு ஆவணங்களுக்கான பதிவுக் கட்டணம் ஒரு சதவீதத்திலிருந்து நான்கு சதவீதமாக உயர்த்தப்பட்டது.

சந்தை மதிப்பிற்கு ஏற்ப வழிகாட்டி மதிப்பை உயர்த்தவும், பதிவுக் கட்டணத்தைக் குறைக்கவும் பல்வேறு தரப்பினரிடமிருந்து தொடர்ந்து கோரிக்கைகள் வந்த வண்ணம் உள்ளன. இந்த கோரிக்கைகளை ஏற்று, வழிகாட்டி மதிப்பில் திருத்தத்தைப் பரிந்துரைக்க ஒரு குழுவை அரசு அமைத்துள்ளது. இக்குழு நிலஅளவை எண் வாரியாக திருத்தம் மேற்கொள்ள கால அவகாசம் தேவைப்படும்.

ஆகவே, வெளிச்சந்தையில் சொத்துகளின் மதிப்பு கணிசமாக அதிகரித்துள்ளதால், இக்குழுவின் அறிக்கை பெறும்வரை, வழிகாட்டி மதிப்பை 08.06.2017 வரை கடைபிடிக்கப்பட்டு வந்த வழிகாட்டி மதிப்பிற்கு ஈடாக உயர்த்த அரசு முடிவு செய்துள்ளது. நிலம் வாங்குபவர்களின் சுமையைக் குறைக்க, பதிவு கட்டணத்தை 4 சதவீதத்திலிருந்து 2 சதவீதமாகக் குறைக்கவும் அரசு முடிவு செய்துள்ளது.

இனி சொத்து விற்பனை, நன்கொடை, பரிமாற்றம் ஆகிய ஆவணங்களுக்கு, 8-6-2017 வரை கடைப்பிடிக்கப்பட்ட வழிகாட்டி மதிப்பில் 5 சதவீதம் முத்திரைத் தீர்வை, 2 சதவீதம் சொத்து மாற்று வரி மற்றும் 2 சதவீதம் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். குடும்ப உறுப்பினர்களுக்கு இடையே அல்லாத ஏற்பாடு ஆவணத்திற்கு 7 சதவீதம் முத்திரைத் தீர்வை, 2 சதவீதம் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். இந்த நடவடிக்கைகள் எளிய, நடுத்தர மக்களுக்கு, குறிப்பாக வங்கிக் கடன் மூலம் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு பெரிதும் பயனளிக்கும்" என்றார்.

அமைச்சர் பிடிஆர் பழனிவேல் தியாகராஜன் வெளியிட்ட அறிவிப்பின் படி, தமிழ்நாட்டில் சொத்துகளுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பை நிர்ணயம் செய்ய பத்திரப்பதிவுத்துறை தலைவர் தலைமையில் மதிப்பீட்டுக்குழு கடந்தமார்ச் 30ம் தேதி சுற்றறிக்கை வெளியிட்டது. இதன்படியே தமிழ்நாட்டில் சொத்துகளுக்கான புதிய வழிகாட்டி மதிப்பீடு கடந்த 2023-ம் ஆண்டு ஏப்ரல் 1-ந்தேதி அமலுக்கு வந்தது. இந்த சுற்றறிக்கையை எதிர்த்து சென்னை ஐகோர்ட்டில், 'இந்திய ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் சங்கத்தின் கூட்டமைப்பு' (கிரெடாய்) உள்பட கட்டுமான நிறுவனங்கள் தனித்தனியாக வழக்குகளை தாக்கல் செய்தன.

அவர்கள் தாக்கல்ல செய்த மனுவில், "சட்ட விதிகளின்படி இதுதொடர்பாக எந்தவொரு கலந்தாலோசனையும் நடத்தாமல், பொதுமக்களின் கருத்துக்களையும் கேட்காமல் தமிழ்நாடு அரசு தன்னிச்சையாக வழிகாட்டி மதிப்பை பல மடங்கு அதிகரித்து இருப்பது சட்டவிரோதமானது. 50 சதவீதம் வரை வழிகாட்டி மதிப்பீட்டை உயர்த்தியிருப்பது என்பது தற்காலிகமான ஏற்பாடாக தெரியவில்லை. ஆகவே இதுதொடர்பான சுற்றறிக்கையை ரத்து செய்ய வேண்டும்" என்று குறிப்பிட்டிருந்தனர்.

இந்த வழக்குகளை விசாரித்த உயர்நீதிமன்ற நீதிபதி பி.வேல்முருகன் பிறப்பித்துள்ள தீர்ப்பில் கூறியிருப்பதாவது:- சொத்துகளுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பீட்டை திருத்தி அமைக்க தமிழக அரசுக்கு முழு அதிகாரம் உள்ளது என்பதில் எந்த சந்தேகமும் இல்லை. ஆனால் சட்ட விதிகளின்படி துணைக்குழுக்களை அமைத்து, அறிக்கைகள் பெற்று, அவற்றை ஆய்வு செய்து, பொதுமக்களின் கருத்துக்களை கேட்டு அதன்பிறகே வழிகாட்டி மதிப்பீட்டை நிர்ணயிக்க இயலும்.

உரிய நடைமுறைகளை பின்பற்றாமல் வழிகாட்டி மதிப்பீட்டை அதிகரித்து கடந்த ஆண்டு மார்ச் மாதம் பிறப்பிக்கப்பட்ட சுற்றறிக்கை, இயற்கை நீதியை மீறும் செயல் என்பதால் அந்த சுற்றறிக்கையை ரத்து செய்கிறேன். விதிகளை பின்பற்றி புதிதாக வழிகாட்டி மதிப்பை நிர்ணயிக்க வேண்டும். அதுவரை கடந்த 2017-ம் ஆண்டு வரை அமலில் இருந்த வழிகாட்டி மதிப்பீட்டை பின்பற்ற வேண்டும்"
இவ்வாறு நீதிபதி தனது தீர்ப்பில் கூறியிருந்தார்.

தமிழ்நாடு அரசு பிறப்பித்த சுற்றறிக்கையை சென்னை உயர்நீதிமன்றம் ரத்து செய்துள்ளதால் இனி சொத்து வழிகாட்டி மதிப்பு எப்படி இருக்கும்? உயர்நீதிமன்றத்தின் உத்தரவால் ஏற்படும் மாற்றங்கள் என்ன என்பதை பார்ப்போம். 01.04.2012 அன்று உயர்த்தப்பட்ட நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு, 09.06.2017 அன்று முதல் ஒரே சீராக 33 சதவீதம் குறைக்கப்பட்டிருந்தது. விற்பனை, நன்கொடை, பரிமாற்றம் மற்றும் குடும்ப உறுப்பினர்களுக்கு இடையே அல்லாத ஏற்பாடு ஆவணங்களுக்கான பதிவுக் கட்டணம் ஒரு சதவீதத்திலிருந்து நான்கு சதவீதமாக உயர்த்தப்பட்டது. இந்த மதிப்பின்படி தான் இனி பத்திரங்கள் பதியவேண்டிய நிலை ஏற்படும்.

தமிழக அரசின் சுற்றறிக்கை ரத்து காரணமாக பதிவு கட்டணம் 4 சதவீதமாகவும், அதேநேரம் வழிகாட்டு மதிப்பு 2023 மார்ச் வரை இருந்த நிலவரமே தொடரும். 2017 ஜூன் 8 ம் தேதி வரைகடைபிடிக்கப்பட்டு வந்த சந்தைவழிகாட்டி மதிப்பு இனி இருக்காது. அதேநேரம் உயர்நீதிமன்ற உத்தரவை எதிர்த்து தமிழக அரசு மேல்முறையீடு செய்தாலோ அல்லது அரசுமாற்றினாலோ நிலவரங்கள் மாற வாய்ப்பு உள்ளது.

English summary

As the Madras High Court has quashed the circular issued by the Tamil Nadu government on March 30 last year raising the property guide value, how will the property guide value be? Let us see what changes will be brought about by the order of the High Court.