வாடகை ஒப்பந்தம் 11 மாதம் ஏன்.. சென்னையில் இந்த நடைமுறையை வீட்டு உரிமையாளர்கள் தொடர்வது ஏன்?

சென்னை: வாடகை ஒப்பந்தம் அதாவது ரெண்டல் அக்ரிமெண்ட் சென்னை, கோவை உள்பட தமிழ்நாட்டின் பல்வேறு நகரங்களிலும், கிராமங்களிலும் எப்போதும் 11 மாதங்களுக்கு மட்டுமே போடப்படுகிறது. எத்தனை வருடம் வாடகைக்கு குடியிருக்கிறார் என்றாலும், 11 மாதத்திற்கு ஒரு முறை தான் ஒப்பந்தம் போடுகிறார்கள். ஐந்து வருடம் என்றால், ஐந்து வருடம், மூன்று வருடம் என்றால் மூன்று வருடம் என்று போடாமல் இருப்பதற்கு பின்னால் வலுவான சட்ட ரீதியாக நடைமுறை சிக்கல்களும், அதற்கான கட்டணங்களுமே காரணமாக பார்க்கப்படுகிறது.

இதுபற்றி வழக்கறிஞர் ஒருவர் கூறுகையில், இந்தியப் பதிவுச் சட்டம், 1908 (Registration Act, 1908 - Section 17) விதிகளின்படி, 12 மாதங்கள் அல்லது அதற்கு மேல் போடப்படும் எந்தவொரு சொத்து சார்ந்த வாடகை ஒப்பந்தத்தையும், அந்தந்தப் பகுதியின் பத்திரப் பதிவு அலுவலகத்தில் கட்டாயமாகப் பதிவு செய்ய வேண்டியது அவசியம் ஆகும். சரி பதிவு செய்ய வேண்டியது தானே. என்ன சார் இதில் சிக்கல் என்கிறீர்களா..

அப்படி பதிவு செய்ய வேண்டும் என்றால், ஆண்டு வாடகைத் தொகையில் குறிப்பிட்ட சதவீதம் (1% முதல் 5% வரை) முத்திரைத்தாள் கட்டணமாகவும் , பதிவுக் கட்டணமாகவும் தமிழ்நாடு அரசுக்கு செலுத்த வேண்டும். தமிழ்நாட்டில் மட்டுமல்ல இந்தியா முழுவதுமேஇதுதான் நடைமுறை. இதை நடைமுறைப்படுத்த வேண்டும் என்றால், இரு தரப்பினரும் நேரில் சென்று பத்திரம் பதிவு செய்ய வேண்டியது அவசியம். இதனைத் தவிர்க்கவே, சரியாக 12 மாதங்களுக்கும் ஒரு மாதம் குறைவாக, அதாவது 11 மாத ஒப்பந்தமாகப் போடுகிறார்கள். 11 மாத ஒப்பந்தத்திற்குப் பத்திரப் பதிவு கட்டாயமில்லை என்பதும், சாதாரண ஸ்டாம்ப் பேப்பரில் நோட்டரி கையொப்பம் பெற்றாலே அது முகவரி சான்றாக மாறிவிடுகிறது என்பது தான் இதில் சிறப்பு அம்சம்.

வீட்டின் உரிமையாளர்களுக்கு சட்டப்படியாக உள்ள விஷயங்களில் இருந்து கிடைக்கும் பாதுகாப்பு தான் காரணம் ஆகும். பொதுவாக வாடகைக்கு வீட்டில் குடிவந்தவர், வருடத்திற்கு மேல் தொடர்ந்து ஒரே ஒப்பந்தத்தில் தங்கியிருந்தால், அவர்களை உடனே காலி செய்ய வைப்பது கடினமாகும். முறையான நோட்டீஸ் மற்றும் காரணம் வேண்டும். ஆனால் 11 மாத ஒப்பந்தம் என்பதால், ஒவ்வொரு 11 மாத முடிவிலும் புதிய ஒப்பந்தம் போடப்படும். வீட்டு உரிமையாளர் விரும்பினால் ஒப்பந்தத்தை புதுப்பிக்கலாம் அல்லது காலி செய்யச் சொல்லிவிட முடியும்.

அதேபோல் 11 மாதங்கள் முடிந்தவுடன், டிமாண்ட் அதிமாகும் போது வாடகையை 5% முதல் 10% வரை உயர்த்தி புதிய ஒப்பந்தம் போட உரிமையாளருக்கு அதிகாரம் கிடைக்கும். அதனால் வருடம் வருடம் வாடகை ஏற்றுவதற்காகவே 11 மாதம் ஒப்பந்தத்தை போடுகிறார்கள். வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு மட்டுமல்ல வாடகைக்கு குடியிருப்பவர்களுக்கும் சில நல்ல விஷயம் இருக்கிறது. வேலை மாற்றம் காரணமாக அடிக்கடி வீடு மாறிவதற்கு 11 மாத ஒப்பந்தம் எளிதாக இருக்கும். 11 மாதம் முடிந்த உடன் காலி செய்துவிட்டு போக முடியும். அதேபோல் வாடகைக்கு குடியிருப்பவர், வீட்டின் உரிமையாளர் என இருவருமே பத்திர ஆபீஸில் போய் அலைய தேவையில்லை..

எனினும் சில சிக்கல் இருக்கிறது. வெறும் 100 ரூபாய் ஸ்டாம்ப் பேப்பரில் நோட்டரி கையெழுத்து மட்டும் பெறப்பட்ட 11 மாத ஒப்பந்தம், நீதிமன்றத்தில் ஒரு முழுமையான சட்டப் பூர்வ ஆவணமாக ஏற்கப்படாது.. எனவே வாடகைதாரர் வீட்டை விட்டு வெளியேற மறுத்தாலோ அல்லது வாடகை தராமல் ஏமாற்றினாலோ, இந்த 11 மாத ஒப்பந்தத்தை வைத்து வீட்டு உரிமையாளர் உடனடியாக நீதிமன்றம் மூலம் நடவடிக்கை எடுக்க முடியாது. அதேபோல் வீட்டின் உரிமையாளர் பணம் தாராமல் ஏமாற்றினாலே, வீட்டை விட்டு கட்டாயப்படுத்தி வெளியேற்றினாலோ சட்ட ரீதியாக நடவடிக்கை எடுப்பதிலும் சில நடைமுறை சிக்கல் வரும்.

தற்போது சட்டங்கள் மாறி உள்ளது. தமிழக அரசு கொண்டு வந்த 'தமிழ்நாடு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைதாரர் உரிமை மற்றும் பொறுப்புகள் சட்டம்' (TNRRRL Act) என்ன சொல்கிறது என்றால், 11 மாதம் என்று இல்லை.. எத்தனை மாதம் என்றாலும், வாடகை ஒப்பந்தத்தை கட்டாயம் அரசின் இணையதளத்தில் (TNRRRL Portal) பதிவு செய்ய வேண்டும். வாடகை ஒப்பந்தத்தை பதிவு செய்யாதவர்கள் வாடகைத் தீர்ப்பாயத்தை அணுக முடியாது .

உங்கள் வாடகை லட்சங்களில் இருக்கிறது. பல லட்சம் அட்வான்ஸ் தருகிறீர்கள் என்றால் கண்டிப்பாக பதிவு செய்யுங்கள். லீஸ் ஒப்பந்தங்களையும் கண்டிப்பாக பதிவு செய்யுங்கள். அப்படி பதிவு செய்தால் மோசடிகளில் இருந்து தப்பிக்க முடியும். வாடகைதாரர்கள், வீட்டு உரிமையாளர்கள் இருவருக்குமே அது தான்" இவ்வாறு வழக்கறிஞர் கூறினார்.

English summary

Rental agreements in various cities and villages across Tamil Nadu—including Chennai and Coimbatore—are invariably drawn up for a period of only 11 months. Regardless of how many years a tenant resides in a property, the agreement is renewed every 11 months. Why do landlords continue this practice?